Comment choisir son terrain à bâtir ?
Tout projet de construction débute par la recherche du terrain idéal. Lors de votre recherche de terrain à bâtir, vous aurez notamment le choix entre acheter un terrain isolé (terrain en diffus) ou acheter un terrain en lotissement. Acanthe, lotisseur-aménageur, vous propose un guide complet pour vous aider à faire le bon choix de terrain.
Déterminer et lister vos critères de choix
Un projet d'achat immobilier débute souvent par une liste de critères pour choisir le bon terrain : l’emplacement géographique, l'orientation du terrain, le budget, la topologie de terrain, la taille du terrain, l’environnement…
Par exemple, pour un terrain en pente, une exposition sud permet de profiter du soleil plus longtemps, tandis qu’un terrain en « cuvette » présente l’avantage de protéger du vent. La présence de végétation sur votre terrain ou à proximité peut être bénéfique pour réguler la température en coupant le vent à l’origine de déperditions de chaleur en hiver et en offrant de l'ombre en été.
→ Établissez la liste de vos critères et classez-les par ordre d'importance selon vos préférences personnelles.
Choisir son terrain selon le mode de construction envisagé
Deux solutions s’offrent généralement à vous :
- Acheter un projet "Terrain + Maison" avec constructeur imposé : en achetant votre terrain et votre maison auprès d’un seul et même professionnel (constructeur de maisons individuelles ou aménageur-lotisseur), vous bénéficiez de plus de garanties, notamment en ce qui concerne la viabilisation du terrain, le respect du règlement de lotissement.
- Acheter un terrain "libre de constructeur" : en achetant un terrain seul, vous êtes ensuite libre de choisir qui construira la maison de vos rêves : architecte, constructeur professionnel, maître d'œuvre... Les aménageurs-lotisseurs proposent également des terrains libres de constructeur et vous offrent donc les mêmes garanties que pour un projet "Terrain + Maison" pour la viabilisation du terrain. Si vous choisissez un terrain libre de constructeur, n'hésitez pas à vous renseigner pour trouver le constructeur qui saura répondre à vos besoins.
Les caractéristiques du terrain
La configuration de votre terrain à bâtir influence directement la conception de votre maison, les travaux nécessaires et votre budget global.
Terrain plat vs terrain en pente
Le choix entre un terrain plat et un terrain en pente dépend de vos préférences et de votre budget :
Terrain plat :
- Avantages : construction simplifiée, coûts de terrassement réduits, aménagement extérieur plus facile
- Inconvénients : peut nécessiter plus de drainage si le terrain est en cuvette, parfois plus exposé aux vents
Terrain en pente :
- Avantages : possibilité de créer une maison sur plusieurs niveaux, vues potentiellement dégagées, meilleure gestion des eaux pluviales
- Inconvénients : coûts de construction plus élevés (fondations spéciales, murs de soutènement), accès parfois compliqué, aménagement extérieur plus coûteux
→ Pour choisir un terrain adapté à votre projet, évaluez d’abord sa topographie et son orientation.
Taille et dimensions du terrain
Quelle surface idéale selon votre projet ?
La surface idéale dépend de votre projet de construction et de votre mode de vie :
- Maison individuelle classique : minimum 300-500 m² en zone urbaine, 800-1.000 m² en zone rurale
- Maison avec piscine ou grand jardin : minimum 800-1.200 m²
- Petit terrain en lotissement : 250-400 m² (optimisé pour des maisons mitoyennes ou à étage)
→ Tenez compte de vos besoins actuels mais aussi futurs (agrandissement de la famille, création d’une extension, etc.).
Calcul de la surface réellement constructible
La surface totale du terrain à bâtir ne correspond pas à la surface constructible. Pour calculer la surface constructible du terrain, vous devez prendre en compte :
- Le coefficient d’emprise au sol (CES) : pourcentage maximum du terrain pouvant être occupé par la construction
- Les règles de recul : distances minimales à respecter par rapport aux limites de propriété
- Les servitudes : zones non constructibles (passage de réseaux, etc.)
La forme du terrain : un critère souvent négligé
La forme de votre terrain à bâtir influence directement l’implantation de votre maison et l’optimisation de l’espace :
- Terrain rectangulaire : forme idéale pour une implantation classique, offre un jardin avant et arrière bien définis
- Terrain triangulaire : peut limiter les possibilités d’implantation et créer des espaces extérieurs difficiles à aménager
- Terrain irrégulier : nécessite une conception architecturale adaptée, mais peut offrir des opportunités créatives
→ Vérifiez que la forme du terrain permet d’implanter votre maison en respectant les règles de recul imposées par le PLU (Plan Local d’Urbanisme).
La nature du sol
La nature du sol construction détermine le type de fondations nécessaires pour votre maison et peut impacter significativement votre budget.
Les différents types de sols et leurs contraintes
| Type de sol | Caractéristiques | Impact sur la construction |
| Rocheux | Très stable, excellente portance | Terrassement difficile et coûteux, mais fondations simplifiées |
| Argileux | Instable, sensible aux variations d’humidité | Risque de retrait-gonflement, nécessite des fondations spéciales |
| Sableux | Drainant mais peu stable | Fondations plus profondes nécessaires |
| Remblayé | Composition hétérogène | À éviter si possible, nécessite des études approfondies |
L’étude de sol : un investissement indispensable
Une étude géotechnique révèle la nature du sol construction et permet d’adapter votre projet en conséquence. Depuis janvier 2024, elle est obligatoire pour les permis de construire dans les zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles.
Cette étude comprend généralement :
- L’analyse de la composition du sol
- L’évaluation de sa capacité portante
- La détection de la présence d’eau
- Des recommandations pour les fondations
Le coût d’une étude de sol est largement compensé par les économies réalisées en évitant des fondations inadaptées ou des problèmes structurels futurs.
→ Faites-vous accompagner par des professionnels en immobilier comme Acanthe (géomètres, architectes, constructeurs) pour assurer la réussite de votre projet
Considérations juridiques et financières
Lorsque vous repérez un terrain à vendre, renseignez-vous auprès de la mairie de la ville pour connaître les autorisations et restrictions en termes de construction de maisons. Il existe de nombreuses normes en matière d'urbanisme, propres à chaque commune, qui doivent absolument être respectées. Vous pouvez librement solliciter un certificat d'urbanisme d'information auprès de la mairie.
Les règles d’urbanisme terrain sont définies dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune et déterminent ce que vous pouvez construire :
- Zonage : zones U (urbaines), AU (à urbaniser), A (agricoles), N (naturelles)
- Coefficient d’emprise au sol (CES) : pourcentage maximum du terrain pouvant être construit
- Hauteur maximale : souvent exprimée en mètres ou en nombre d’étages
- Aspect extérieur : matériaux, couleurs, style architectural imposés
- Implantation : distances minimales par rapport aux limites de propriété
À noter : ces démarches ne sont pas nécessaires lors de l'achat d'un terrain en lotissement, le règlement et, dans certains cas le cahier des recommandations architecturales et paysagères, du lotissement vous servira de référence pour connaître les règles de construction de votre future maison individuelle.
Budget global et valorisation
Analyse complète des coûts associés au terrain
Avant d’arrêter votre choix, il est indispensable de prendre en compte l’ensemble des frais liés à l’acquisition d’un terrain. Le prix d’un terrain à bâtir varie considérablement selon sa localisation et ses caractéristiques. Au-delà du prix d’achat, prévoyez :
- Travaux préparatoires : défrichage, terrassement, accès
- Frais de notaire : environ 7-8% du prix d’achat
- Frais de viabilisation : 5 000€ à 20 000€ selon les cas
- Études obligatoires : étude de sol (1 000€ à 2 500€), bornage (800€ à 1 500€)
- Taxes d’aménagement : calculées selon la surface de plancher prévue
Potentiel de valorisation à long terme
Évaluez le potentiel d’évolution de la valeur de votre terrain :
- Développement local : projets d’infrastructures, zones en développement
- Attractivité de la commune : évolution démographique, dynamisme économique
- Rareté du foncier : disponibilité de terrains similaires dans le secteur
- Évolution du PLU : possibilités futures de division ou de densification
→ Un terrain bien situé dans une zone en développement peut constituer un excellent investissement à long terme.
Garder votre projet initial en vue
Le dernier conseil que nous pourrions vous donner pour bien choisir votre terrain : restez cohérent avec votre projet initial. Gardez toujours en tête vos critères les plus importants et ne les perdez pas de vue au risque de ne pas être satisfait de votre investissement dans le futur.
Il est surtout nécessaire de faire un choix cohérent entre l’emplacement du terrain et votre projet personnel, afin que votre achat réponde réellement à vos besoins :
• Pour faire construire votre résidence principale, privilégier la qualité de vie et l'environnement du terrain ; vous pouvez par exemple choisir un terrain en Bretagne, Pays de la Loire, Gironde, Charente-Maritime, Seine-Maritime ou dans l'Eure.
• Pour une résidence secondaire, choisir une région de cœur, comme par exemple le Finistère, Morbihan, les Côtes-d'Armor, la Vendée ou les Pyrénées-Atlantiques.
• Pour un investissement locatif, opter pour un emplacement stratégique (lieu touristique, commodités à proximité, cadre de vie, bassin d'emploi) ... qui donnera envie à des locataires de s'installer. Vous pouvez choisir une région ou les prix sont attractifs et ou a demande est en pleine évolution comme le Maine-et-Loire, l'Indre-et-Loire, la Sarthe, l'Eure-et-loir, ou dans la Manche.
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