Acheter un terrain à bâtir sans construire tout de suite est une situation fréquente : projet de maison encore à définir, budget travaux à sécuriser, changement professionnel à venir, attente de la naissance d’un enfant… Mais beaucoup d’acheteurs s’inquiètent : ai-je le droit de garder un terrain vide pendant plusieurs années ? Y a-t-il un délai légal pour construire ? Quelles sont les conséquences fiscales ?
Ce dossier fait le point, de manière claire, sur les règles juridiques, les délais et les obligations lorsque l’on souhaite acheter aujourd’hui… et construire plus tard.
Sur le principe, oui : la loi n’impose pas de construire immédiatement après l’achat d’un terrain constructible. Il n’existe pas, au niveau national, de délai général qui obligerait tous les propriétaires à bâtir dans un certain laps de temps après l’acquisition.
En revanche, plusieurs éléments doivent être pris en compte.
Le fait qu’un terrain soit « constructible » n’oblige pas à construire, mais cela a un impact :
Le plan local d’urbanisme (PLU) ou PLUi fixe :
Le PLU ne vous impose pas forcément de construire dans un délai donné, mais il peut évoluer dans le temps. Garder un terrain longtemps sans construire, c’est accepter le risque que les règles d’urbanisme soient modifiées (par exemple, densification, nouvelles contraintes architecturales).
Certaines opérations d’aménagement prévoient, dans leurs règlements, des obligations de construire dans un certain délai :
Ces obligations ne découlent pas d’une loi générale, mais de documents contractuels et réglementaires propres à chaque opération. Il est donc indispensable de les lire attentivement avant de signer.
Hors cas particuliers (lotissements, ZAC, clauses contractuelles spécifiques), vous pouvez conserver un terrain constructible sans construire pendant de nombreuses années, sous réserve de :
Il n’y a donc pas de « compteur légal » qui vous obligerait à déposer un permis ou à commencer les travaux dans un délai précis après l’achat.
Dans un lotissement, il est fréquent que :
En cas de non-respect de cette obligation, des sanctions peuvent être prévues (action du lotisseur ou du syndicat des colotis, par exemple). D’où l’importance de vérifier ce point avant d’acheter.
Dans une ZAC, le terrain peut être vendu via un cahier des charges annexé à l’acte notarié. Ce document peut prévoir :
Là encore, ces obligations sont propres à l’opération d’aménagement et non à l’ensemble des terrains constructibles en France.
Si vous avez déjà obtenu un permis de construire mais que vous ne commencez pas les travaux immédiatement, il faut garder à l’esprit :
Si les travaux n’ont pas commencé dans les délais (ou s’ils sont interrompus trop longtemps), le permis devient caduc. Vous devrez alors déposer un nouveau permis, qui sera examiné au regard des règles d’urbanisme en vigueur à ce moment-là.
Détenir un terrain sans construire n’est pas neutre sur le plan fiscal.
Un terrain non bâti est en principe soumis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB).
Le montant dépend notamment :
Dans certaines zones dites « tendues », des dispositifs peuvent prévoir :
Les règles sont variables selon les communes. Il est donc important de se renseigner localement, notamment au service urbanisme ou auprès de votre notaire.
La taxe d’aménagement est due en principe lors de la délivrance d’une autorisation de construire, en fonction de la surface créée. Si vous obtenez un permis que vous n’utilisez finalement pas, la situation dépend :
Pour un panorama plus complet des taxes terrain constructible, il est recommandé de se référer aux informations actualisées de l’administration fiscale et de se faire accompagner par un notaire.
Même si vous ne construisez pas, vous avez des obligations en tant que propriétaire.
Vous devez veiller à :
En cas de manquement, la mairie peut intervenir (mise en demeure, exécution d’office, sanctions).
En tant que propriétaire, vous pouvez être tenu responsable des dommages causés à des tiers à partir de votre terrain (chute d’un arbre sur la voie publique, blessure d’un passant…) même si le terrain est non bâti.
Il est donc recommandé de :
Votre terrain peut être grevé de servitudes (de passage, de réseaux, de vue…) que vous devez respecter, même si le terrain est vide.
Vous devrez également :
Que vous souhaitiez construire immédiatement ou garder votre terrain quelques années avant de lancer votre projet, le choix du bon emplacement reste déterminant : qualité de l’environnement, desserte, règles d’urbanisme, potentiel de valorisation…
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