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Comment financer son projet immobilier ?

 

La concrétisation de votre projet immobilier passe par la constitution d’un plan de financement solide. Acheter avec ou sans apport personnel, trouver le meilleur taux de crédit, monter le dossier de financement qui séduit une banque … autant de questions auxquelles vous pouvez faire face lorsque vous souhaitez financer votre futur projet immobilier. 

La recherche du financement doit être entamée dès la signature de la promesse ou du compromis de vente – il est nécessaire d’obtenir une offre de prêt d’un organisme bancaire dans les 6 semaines à 2 mois qui suivent cette signature. 

Nous avons détaillé dans cet article les informations essentielles à savoir lorsque vous souhaitez financer votre futur projet immobilier.

 

L'importance de définir précisément son projet immobilier

Pour financer votre projet immobilier, il faut tout d’abord définir précisément les contours de votre projet. 

Quel est le but de ce projet immobilier et de cet investissement ? Est-ce que vous souhaitez acquérir une résidence principale ? Effectuer un investissement locatif ? Acheter dans le but d’une revente ultérieure ? Tous ces éléments auront un impact sur la manière dont vous pourrez financer cette acquisition. 

Ensuite, il est nécessaire de déterminer le type de bien que vous souhaitez acquérir et l’ensemble des critères correspondant à vos besoins : surface, localisation, nombre de pièces, etc. 

Vient alors l’évaluation de sa situation personnelle : achetez-vous seul(e) ? À deux ? En SCI ? Votre situation personnelle impactera nécessairement votre manière de financer ce projet, c’est un élément à ne pas négliger lors de vos recherches.

 

Le Plan de Financement Immobilier

Pour définir votre budget, il faut commencer par évaluer sa capacité d’emprunt : additionner l’ensemble de vos revenus à caractère certain (salaires, primes, avantages en nature, revenus fonciers nets, etc.) puis soustraire l’ensemble de vos charges qui persisteront après l’opération immobilière (crédits qui ne seront pas soldés, assurances, impôts, frais de fonctionnement, frais courants …). 

Autre calcul important, celui du montant à emprunter : somme totale des dépenses liées au projet – ressources dont vous disposez pour le financer = montant que vous devez emprunter. 

Ce budget inclura ainsi le prix du bien immobilier mais également l’ensemble des frais annexes : frais d’agence, frais de notaires, travaux s’il y en a, construction du bien si achat de terrain à bâtir … ainsi que l’assurance du prêt ! Celle-ci est obligatoire car elle protège l’acquéreur et lui permet de conserver le bien en cas d’invalidité, d’incapacité, de décès (protection des héritiers), etc. Cette assurance peut être proposée par la banque à laquelle vous empruntez ou par un autre organisme/assureur. 

 

Le plan de financement immobilier va donc vous permettre de trouver une durée de remboursement optimisée et de définir la mensualité adéquate pour votre taux d’endettement en fonction du montant à emprunter.

 

Comment se déroule le financement de son projet immobilier ? 

1. Rassembler l’ensemble des informations nécessaires au montage d’un dossier : votre dossier permettra aux banques d’avoir toutes les clés pour accorder votre prêt. Ce dossier comprend une présentation du projet immobilier en détail, l’ensemble de vos revenus, l’épargne que vous avez déjà constituée, vos charges existantes ... 

2. S’aider des outils de simulation (en ligne ou avec votre banque) : ceux-ci vont vous aider à obtenir une meilleure idée de ce qu’il est possible d’effectuer en termes de prêt et de commencer à monter votre dossier de demande de prêt de manière autonome 

3. Prendre un rendez-vous avec votre banquier : c’est une étape inévitable du financement de votre projet. Grâce au dossier que vous avez constitué, votre banquier va pouvoir calculer au plus près votre budget selon la présence d’un apport ou non, calculer la mensualité que vous pouvez consacrer à l’achat (à savoir : le taux d’endettement au titre du financement immobilier ne peut dépasser 33% de vos revenus), et également réfléchir à la durée du prêt 

4. Se renseigner auprès de plusieurs banques : faire jouer la concurrence vous permettra de pouvoir négocier de meilleurs taux. Les éléments à mettre en avant lors de votre négociation sont l’importance de vos revenus et l’importance de votre apport personnel (plus l’apport sera conséquent, plus vous pourrez diminuer la durée et le coût de votre prêt) 

5. Se rapprocher d’un courtier immobilier : son rôle est de vous accompagner sur le montage de votre projet. Si vous n’avez pas le temps ou n’avez pas envie de négocier avec plusieurs banques, optez pour l’accompagnement d’un courtier. Vous ne monterez qu’un seul dossier de financement qui sera optimisé et qui permettra au courtier de solliciter plusieurs établissements bancaires afin de négocier le meilleur prêt pour vous.

 

Ne pas oublier les aides auxquelles vous pouvez prétendre 

 

N’hésitez pas à vous renseigner sur les aides auxquelles vous pouvez prétendre pour financer votre projet immobilier. Il existe de nombreux prêts aidés, vérifiez lesquels sont les plus avantageux pour vous. 

Les principaux prêts aidés : 

- Prêt à Taux Zéro Plus (PTZ+) : prêt sans intérêts pris en charge par l’Etat qui aide à l’achat de sa première résidence principale 

- Prêt Accession Sociale (PAS) : il a pour objectif de favoriser l’accession à la propriété pour les familles aux revenus modestes qui souhaitent acquérir une résidence principale (ou acheter un terrain et construire un logement sur celui-ci). 

- Prêt Conventionné : destiné à toute personne qui souhaite devenir propriétaire de sa résidence principale (en l’achetant ou en la faisant construire), ce type de prêt offre un taux d’intérêt plafonné. Vous pouvez obtenir un prêt conventionné auprès d’organismes financiers ayant passé une convention avec l’Etat.

- Prêt Action Logement : il propose aux salariés de certaines entreprises des prêts immobiliers à taux réduits pour le financement de leur résidence principale.  

 

Pour l’investissement locatif, il existe le dispositif PINEL qui offre une réduction d’impôt. Ce dispositif est accessible en fonction de la localisation du projet immobilier.

 

Pour conclure, en fonction de votre situation, le financement de votre projet immobilier pourra prendre différentes formes : financement de résidence principale ou investissement locatif ? Primo-accédant ou secundo-accédant ? Crédit avec apport ou sans apport ? 

Il convient de se renseigner auprès de professionnels afin d’obtenir toutes les informations qui s’appliquent à votre situation individuelle. 

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