Comment estimer et calculer la surface constructible d’un terrain ?

Avant de se décider à acheter un terrain à bâtir, à proximité de Rennes, Angers, Nantes ou Le Mans, il est indispensable de connaître précisément la surface autorisée pour la construction, sa surface constructible (à ne pas confondre avec la surface plancher). Aujourd’hui, nous avons décidé de nous pencher sur le sujet afin de vous aider à déterminer quelle est la surface constructible de votre futur terrain constructible.

Depuis la loi Duflot Alur de 2014, les règles ont changées. Pour déterminer combien de mètres carrés on peut construire sur un terrain, il faut aujourd’hui prendre en compte les règles d’urbanisme de la commune dont le terrain et la future maison dépendent, ce qui peut parfois rendre le calcul complexe. Nous allons donc commencer par expliquer clairement ce qu’est la surface constructible puis expliquer comment on peut calculer la surface constructible pour enfin vous aider à déterminer quelle est la surface idéale d’un terrain à bâtir.

Qu'est-ce que la surface constructible ?

Le terme « surface constructible » représente la surface au sol d’un terrain sur laquelle vous êtes autorisé à construire. Comme nous l’expliquions en introduction de cet article, il ne faut pas confondre cette expression avec la surface plancher qui représente la surface de tous les niveaux construits dont la hauteur est supérieure à 1,80 m (par exemple : une  maison avec un rez-de-chaussée et un étage de 50 m² chacun, ou une maison de plain-pied de 100 m²).

Cette règlementation a pour but principal d’éviter que le sol des terrains soient entièrement bétonnés et permettre aux espaces verts sur les parcelles d'être préservés.

Comment estimer la surface constructible d'un terrain ?

Avant la loi Duflot Alur de 2014, la surface constructible était calculée grâce au  Coefficient d’Occupation des Sols  (COS) fixé par le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Le calcul était alors aisé, il suffisait de multiplier la  surface  au  sol  du  terrain  par le COS pour connaître la surface constructible du terrain. Ainsi, par exemple, pour construire une maison  de 120 m² avec un coefficient de 0,4, votre terrain à bâtir devait avoir une superficie minimale de 300 m². Cependant, la loi Duflot Alur a fait disparaître la notion de COS du PLU.

Aujourd’hui, le calcul de la surface constructible  est beaucoup plus complexe. La zone constructible dépend toujours du PLU mais plus du Coefficient d'Occupation des Sols  qui a donc, lui, disparu. C’est dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU), que vous allez devoir éplucher, que se trouvent les informations permettant de calculer la surface constructible au sol. Le PLU se compose notamment du plan de zonage et du règlement. Le plan de zonage, qu’est-ce que c’est ? Le plan de zonage vous permet de situer la zone où est localisé votre futur terrain. Quant au règlement, celui-ci spécifie les diverses règles en vigueur dans chaque zone :

• marges de recul
• nombre de niveaux autorisés
• coefficient d'emprise au sol (CES)
• écarts entre les bâtiments
• hauteur maximum du faîtage

Ce sont toutes ces informations réunies qui permettent d’évaluer la  surface constructible  au  sol  de votre terrain.

Afin de ne pas vous induire en erreur, nous préférons ne pas détailler le calcul de la surface constructible et vous recommandons de faire appel à un professionnel. De plus, si vous faites le choix d’acheter un terrain chez Acanthe, la  surface constructible  vous est directement communiquée par les plans de lots téléchargeables sur notre site internet.

Quelle est la surface idéale pour un terrain constructible ?

Lorsque vous avez défini la  surface constructible  (ou  zone constructible ) du terrain, vous allez pouvoir vous rendre compte si celle-ci correspond à vos besoins et à votre projet de  maison . Maison de plain-pied ou maison à étage, superficie de jardin souhaitée…? Ces questions à vous poser vont vous permettre de définir quelle est la surface idéale de votre futur  terrain à bâtir  pour votre future  maison . Retrouvez tous nos conseils pour bien choisir votre terrain à bâtir dans la rubrique "Mon Projet".

Il n'y a pas de taille idéale pour un terrain constructible, cela dépend de nombreux facteurs tels que l'emplacement, les règles d'urbanisme en vigueur, les besoins de construction, etc. Cependant, en général, une surface de terrain de 300m² à 5000m² est considérée comme une taille standard pour une maison individuelle, avec un jardin et un espace pour stationner des véhicules.

Il est important de noter que les règles d'urbanisme peuvent varier considérablement d'une région à l'autre et il est donc important de vérifier les règles d'urbanisme locales pour connaître les limites de la surface constructible dans votre zone.

Il est également important de tenir compte des besoins de construction, comme la taille de la maison, la nécessité d'un espace extérieur, ou une piscine, pour déterminer la taille idéale pour votre terrain.

Comme vous avez pu le comprendre tout au long de cet article, la notion de surface constructible  est donc clé dans votre projet puisqu’elle définit la zone sur laquelle vous pourrez construire votre future maison (et donc la surface de votre jardin). Pour éviter les erreurs de calcul et d’estimation, il est fortement recommandé de faire appel à un expert si vous avez un projet de construction. Pour simplifier les choses, Acanthe indique directement la zone constructible  sur ses plans de lots.

Si vous avez d’autres questions à propos de votre projet d’achat de terrain à construire, n’hésitez pas à nous contacter via notre site internet ou par téléphone au 02 23 45 00 51. Nous sommes également disponibles via les réseaux sociaux (Facebook, Instagram) n’hésitez pas à vous abonner pour suivre notre actualité et le lancement de nos nouveaux lotissements.