Information 22 janvier 2021
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Sommaire
- Conditions suspensives dans un compromis de vente de terrain : définition et enjeux
- Les principales conditions suspensives d’un compromis de vente de terrain
- Aspects pratiques des conditions suspensives
- Pourquoi se faire accompagner par un notaire pour acheter un terrain ?
- FAQ – Questions fréquentes sur les conditions suspensives
Lors d’un achat de terrain, la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente s’accompagne presque toujours de conditions suspensives. Ces clauses, prévues par le Code civil, protègent acheteur et vendeur : si l’événement prévu ne se réalise pas (obtention de prêt, permis de construire, etc.), la vente peut être annulée sans pénalité, et l’acheteur récupère en principe son dépôt de garantie.
Cette fiche pratique fait le point sur les conditions suspensives essentielles à connaître avant de signer.
Conditions suspensives dans un compromis de vente de terrain : définition et enjeux
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
Une condition suspensive est un événement futur et incertain dont dépend la réalisation du contrat : tant que la condition n’est pas réalisée, l’engagement de vendre et d’acheter reste « en attente ». Si la condition se réalise dans le délai prévu, la vente devient définitive ; si elle ne se réalise pas, le contrat est caduc.
En pratique, les conditions suspensives :
- protègent l’acheteur (par exemple, s’il n’obtient pas son prêt) ;
- sécurisent le vendeur, qui sait dans quels cas la vente pourra être annulée sans faute de sa part.
Elles sont encadrées par le Code civil (régime des conditions, articles 1304 et suivants) et par des dispositions spécifiques (notamment pour le crédit immobilier).
Différence entre compromis et promesse de vente
On confond souvent compromis et promesse de vente :
- Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engage ferme les deux parties.
- La promesse unilatérale de vente engage principalement le vendeur : il promet de vendre à un prix déterminé pendant un certain délai ; l’acheteur dispose d’une option d’achat (qu’il peut lever ou non).
Dans les deux cas, les conditions suspensives s’intègrent à l’acte et doivent être rédigées avec précision (montants, délais, documents à fournir…).
Les principales conditions suspensives d’un compromis de vente de terrain
Condition suspensive d’obtention de prêt
C’est la clause la plus fréquente. L’acheteur s’engage à acheter à condition d’obtenir un crédit conforme aux paramètres prévus dans le compromis :
- montant du prêt (ou fourchette) ;
- taux maximal (ou référence à un taux du marché) ;
- durée de remboursement (ex. 20 ou 25 ans) ;
- délai pour déposer les demandes et obtenir les réponses (souvent 45 à 60 jours).
Si, malgré des démarches sérieuses (demandes déposées dans les délais), le prêt est refusé, la condition n’est pas réalisée :
- le compromis est annulé ;
- l’acheteur récupère en principe son dépôt de garantie ;
- le vendeur peut remettre le terrain en vente.
L’important est de bien cadrer la clause pour éviter toute contestation : nombre de banques à solliciter, type de prêt, justificatifs à fournir au notaire.
Condition suspensive d’obtention d’un permis de construire
Pour un terrain à bâtir, la condition suspensive de permis de construire est souvent décisive :
- elle permet à l’acheteur de renoncer à la vente si le permis est refusé ou accordé avec des réserves rendant le projet impossible ou trop coûteux (hauteur limitée, emprise au sol réduite, prescriptions techniques lourdes, etc.) ;
- la clause doit décrire le projet envisagé (type de construction, surface approximative, nombre de logements…) pour que le permis délivré soit réellement conforme à ce que souhaite l’acheteur.
Il faut prévoir :
- un délai suffisant pour déposer le permis et obtenir la décision (compter en général plusieurs mois) ;
- la prise en compte des recours éventuels des tiers ou de la mairie.
Condition suspensive liée aux droits de préemption
Certains terrains sont soumis à des droits de préemption :
- droit de préemption urbain de la commune ;
- droit de préemption de la SAFER pour les terrains agricoles ou à vocation rurale.
Dans ce cas, la vente ne peut être parfaite qu’une fois le droit de préemption purgé :
- la collectivité ou la SAFER peut décider d’acheter le bien à la place de l’acquéreur ;
- ou renoncer (décision explicite ou absence de réponse dans le délai légal).
La clause prévoit généralement que la vente n’aura lieu que si le titulaire du droit de préemption renonce ou ne se manifeste pas dans les délais.
Conditions suspensives liées à l’urbanisme et à la constructibilité
Avant d’acheter, il est essentiel de vérifier la constructibilité du terrain et les règles d’urbanisme :
- certificat d’urbanisme ;
- règlement du plan local d’urbanisme (PLU) ou PLUi ;
- éventuelles servitudes (alignement, passage, réseaux…).
Une condition suspensive peut prévoir par exemple :
- la délivrance d’un certificat d’urbanisme opérationnel favorable ;
- l’absence de servitude rendant le projet impossible ;
- la confirmation d’un certain coefficient d’emprise au sol ou d’une hauteur autorisée.
Aspects pratiques des conditions suspensives
Durée et délais des conditions suspensives
Chaque condition suspensive doit être assortie d’un délai :
- obtention de prêt : souvent 45 à 60 jours ;
- permis de construire : plusieurs mois selon la complexité du projet ;
- préemption : délais légaux propres à chaque organisme.
Si le délai est trop court, il est parfois possible de signer un avenant pour le prolonger d’un commun accord. À l’inverse, si le délai est dépassé sans réalisation de la condition et sans renonciation écrite, la situation devient délicate : il est important de se rapprocher du notaire pour sécuriser les suites.
Rédaction et négociation des clauses suspensives
La rédaction des clauses suspensives ne doit pas être prise à la légère. Quelques points de vigilance :
- éviter les formules vagues (« obtention d’un prêt dans des conditions normales ») ;
- préciser les paramètres essentiels (montant, taux, durée, type de projet, nature du permis, etc.) ;
- vérifier que les délais sont réalistes au regard des démarches à effectuer.
La négociation porte souvent sur :
- le niveau d’exigence (taux maximum, durée du prêt) ;
- le nombre de conditions acceptées par le vendeur ;
- la répartition des démarches (qui dépose le permis, qui contacte la banque, etc.).
Bon réflexe : se faire accompagner par un notaire (et, le cas échéant, un conseil juridique) pour sécuriser les clauses. Les équipes d’Acanthe peuvent également vous aider à anticiper ces aspects dans le cadre de votre projet de terrain.
Conséquences de la non-réalisation d’une condition suspensive
Si une condition suspensive ne se réalise pas dans les délais (refus de prêt motivé, permis refusé, préemption exercée…) :
- le compromis est en principe caduc ;
- l’acheteur peut demander le remboursement du dépôt de garantie ;
- aucune pénalité ne doit lui être appliquée, sauf mauvaise foi manifeste (par exemple, absence totale de démarches alors qu’il s’était engagé à solliciter un prêt).
Il faut distinguer :
- les situations où l’échec est objectif (refus écrit de la banque, permis refusé) ;
- les cas où l’échec est dû à un comportement fautif de l’acheteur (absence de dépôt de dossier, refus volontaire d’un prêt conforme aux critères fixés…).
Dans ce dernier cas, le vendeur peut contester la non-réalisation de la condition et, éventuellement, demander la conservation du dépôt de garantie ou des dommages-intérêts.
Pourquoi se faire accompagner par un notaire pour acheter un terrain ?
Au-delà des échanges avec le vendeur, le notaire est votre allié pour sécuriser juridiquement votre achat de terrain. Il ne se contente pas de « passer l’acte » : son rôle est d’analyser votre situation, de vérifier les documents et de s’assurer que les clauses du compromis vous protègent réellement.
Concrètement, le notaire va notamment :
- vérifier la situation juridique du terrain (titre de propriété, hypothèques, servitudes, bornage, droit de passage, accès aux réseaux, etc.) ;
- analyser les règles d’urbanisme applicables (PLU/PLUi, zonage, emprise au sol, hauteur, risques naturels…) et les confronter à votre projet ;
sécuriser la rédaction des conditions suspensives (prêt, permis de construire, étude de sol, préemption, diagnostics spécifiques…) en précisant les montants, délais et justificatifs attendus ; - vous expliquer clairement les conséquences pratiques de chaque clause (délais, caducité du compromis, restitution du dépôt de garantie, risques en cas d’inaction…) ;
- s’assurer que le calendrier global (dépôt du permis, purge des recours, financement, signature de l’acte définitif) reste cohérent avec votre projet de construction.
En cas de difficulté (refus de prêt, observations de la mairie sur le permis, exercice d’un droit de préemption, découverte d’une servitude contraignante…), le notaire est aussi le mieux placé pour vous conseiller sur les suites à donner : renégociation, avenant au compromis, renonciation à la vente, etc.
Le conseil d’Acanthe
Chez Acanthe, nous recommandons systématiquement à nos acquéreurs de se rapprocher de leur notaire le plus tôt possible, idéalement avant même la signature du compromis. Cela permet de :
- passer en revue les projets de clauses suspensives et les adapter à votre situation personnelle (type de financement, caractéristiques de la construction, contraintes de délai) ;
- anticiper les points de vigilance liés au terrain (urbanisme, accès, environnement) ;
- éviter les mauvaises surprises au moment de la signature de l’acte définitif.
Nos équipes peuvent, si vous le souhaitez, travailler en lien avec votre étude notariale pour partager les informations utiles sur le terrain et votre projet. Vous bénéficiez ainsi d’un accompagnement complémentaire : Acanthe pour la vision technique et opérationnelle de votre projet de terrain, le notaire pour la sécurisation juridique de chaque étape.
FAQ – Questions fréquentes sur les conditions suspensives
Quelle est la différence entre une condition suspensive et une condition résolutoire ?
La condition suspensive empêche le contrat de produire ses effets tant que l’événement prévu ne s’est pas réalisé, tandis que la condition résolutoire, à l’inverse, met fin au contrat lorsqu’un événement survient après sa formation. Dans le cadre d’un achat de terrain, ce sont principalement les conditions suspensives qui sont utilisées.
Peut-on renoncer à une condition suspensive après la signature du compromis ?
Oui, à certaines conditions : la renonciation doit en principe être expresse et écrite, et ne pas porter atteinte à l’équilibre du contrat ou aux règles d’ordre public (par exemple, protection de l’emprunteur).
Combien de temps dure généralement une condition suspensive ?
La durée d’une condition suspensive dépend de son objet : pour un prêt immobilier, le délai est souvent de 45 à 60 jours, tandis que pour l’obtention d’un permis de construire, il faut généralement compter plusieurs mois. Dans tous les cas, les délais précis sont fixés d’un commun accord entre les parties dans le compromis de vente.
Peut-on inclure des conditions suspensives liées à l’état du sol ou aux diagnostics techniques ?
Oui, il est possible de prévoir des clauses suspensives liées, par exemple, aux études de sol (risques de retrait-gonflement des argiles, pollution, etc.) ainsi qu’à certains diagnostics ou rapports techniques spécifiques, afin de sécuriser l’achat en fonction des résultats obtenus.
Les frais de notaire sont-ils remboursés si une condition suspensive n’est pas réalisée ?
Lorsque la vente est annulée du fait de la non-réalisation d’une condition suspensive, le dépôt de garantie est en principe restitué à l’acheteur. Les frais d’acte engagés par le notaire peuvent faire l’objet de modalités particulières : il convient d’en discuter avec l’étude notariale en amont.
Pour sécuriser votre projet d’achat de terrain, la définition claire des conditions suspensives est un passage obligé. Les équipes Acanthe peuvent vous accompagner pour analyser votre situation, anticiper les points de vigilance et dialoguer avec les professionnels (notaire, maître d’œuvre, banque).
