Bien comprendre la plus-value immobilière

Voici un sujet incontournable dans le domaine des transactions immobilières : la plus-value immobilière. Que vous possédiez une résidence principale ou secondaire, ayez une bonne compréhension et effectuez si besoin un calcul précis de votre plus-value immobilière.

La plus-value, c'est la différence entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d'acquisition, autrement dit, c'est le gain réalisé par le vendeur lors de la vente de son bien. Si le prix de vente est supérieur au prix d'achat, alors l'opération génère une plus-value immobilière. Dans le cas contraire, il y a une moins-value.

La plus-value immobilière est un sujet qui touche tous les propriétaires. Dans des villes dynamiques comme Rennes ou Le Mans, une plus-value peut être réalisée rapidement selon les quartiers et les projets d'aménagements prévus. Mais si cette opération peut générer des revenus supplémentaires, des impôts et des prélèvements sociaux seront exigibles.

Le calcul de la plus-value immobilière résidence principale est différent de celui de la plus-value immobilière résidence secondaire. Pour la résidence principale, la plus-value est en principe exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Par conséquent, les propriétaires de résidences principales ne sont pas concernés par ce calcul. 

Pour la résidence secondaire, le calcul de la plus-value s'effectue comme suit : vous devez soustraire du prix de vente, le prix d’achat du bien, ainsi que les frais liés à l’achat (notaire, agence immobilière) et les travaux de rénovation que vous pouvez justifier. Attention, les travaux d'entretien et de réparation ne sont pas pris en compte. Vous obtiendrez ainsi le montant de la plus-value brute.

À noter qu'un simulateur de plus-value immobilière notaire peut être très utile pour estimer votre plus-value et les impôts associés. De nombreux sites internet offrent ce service gratuitement, vous pouvez utiliser celui du Service Public https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R61697. 

Vous l'avez compris, le sujet ne touche pas à la résidence principale.

Plus vous gardez votre bien immobilier avant de le vendre, moins vous paierez d'impôt sur la plus-value. C'est grâce au système des abattements pour durée de détention. Ils s'appliquent de façon différente sur l'impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux.

À titre de référence, pour l'impôt sur le revenu, il n'y a pas d'abattement les 5 premières années de détention. À partir de la 6ème année, le taux d'abattement est de 6% par an jusqu'à la 22ème année de détention, puis 4% pour la 23ème année. À partir de la 22ème année révolue, vous êtes totalement exonéré de l'impôt sur le revenu.

Pour les prélèvements sociaux, le régime est moins favorable : l'abattement est de 1,65% par an à partir de la 6ème année jusqu'à la 21ème année, puis 1,60% pour la 22ème année et 9% chaque année au-delà de la 22ème année jusqu'à la 30ème année. Autrement dit, après 30 ans, vous êtes totalement exonéré des prélèvements sociaux.

Il faut tenir compte des évolutions récentes de la fiscalité de la plus-value, notamment la réforme plus-value immobilière 2023. Les règles applicables à l'impôt sur la plus-value immobilière sont susceptibles de varier. Elles dépendent en effet du contexte budgétaire du pays, des objectifs du gouvernement en termes d'habitat, etc. Il est donc toujours conseillé de se renseigner sur l'évolution récente de la législation pour être à jour dans ses connaissances.

Il existe plusieurs cas dans lesquels on peut ne pas payer de plus-value sur l'immobilier. Parmi eux, on peut notamment citer :

Comme toujours, n'hésitez pas à consulter un professionnel spécialisé dans l'immobilier pour être sûr(e) de toutes vos démarches. Une bonne planification et une bonne compréhension de ce qu'est la plus-value immobilière peuvent vous faire économiser beaucoup d'argent.